各位朋友大家好，今天同大家談談當今經濟增長緩慢的情況下，在疫情肆虐全世界的時候，如何靜下心來，如何將自己的思緒放平，如何做被動型、養(yǎng)老型、綿延型的一些投資。

受疫情財政刺激等多方因素驅動，全球房價創(chuàng)自金融危機前以來的最大漲幅。研究機構Knight Frank的全球房價指數(shù)報告顯示，截至今年3月的12個月，全球平均房價上漲7.3%，為2006年第四季度以來的最快增速。

國內的房價最近幾年又漲了好幾倍，漲勢凌厲的當然還是北上廣深。我12年13年在東莞投資了一些房子，現(xiàn)在都是八倍、十倍的增幅，但是小年輕們的工資可能增長一倍都沒到，香港的房價即使在這種情況下也是屢創(chuàng)新高。我認為不動產的投資是養(yǎng)老型投資、被動型投資當中最好的投資方式。

我一直和大家說，藝術品投資，這20年需要你有非常專業(yè)的眼光，需要你有很透徹的專業(yè)知識，這兩點即使你能達到，也需要你能長袖善舞，對價格有把控度。大家可以回看近20年的藝術品投資，虧損的多，盈利的少。中國人大部分喜歡將盈利講在前面，虧損放在后面。

股票投資，除非你長袖善舞、獨具慧眼，或者在十五年之前，你就已經非常看好像蘋果這種的黑馬股票了。在大陸的股票市場，你有斬獲也類似于刀頭上舔血。在股市里能夠真正盈利且能出來的人，用大數(shù)據(jù)來說，其實也是鳳毛麟角的。

在中國大陸賺到錢并不困難，為什么呢？這個道理我講過多次，因為在烏龍?zhí)吨匈嶅X，八仙過海各顯神通。有的時候不要專業(yè)的知識，有的時候踏踏實實、本本分分做生意也不能掙錢，這里面的奇妙玄關之處想必在座的都比我懂，在座的都是這個時代的幸運兒，也就是說你們都是在烏龍?zhí)独镒サ解n票的有產一族。

我們靜下心來回味一下，這個20年只漲不落、綿延恒久的其實只有房產，雖然很多人回避這個話題，或者不愿意談這個話題，只要你不是買的虛高型的產品，即使在疫情這么嚴重的情況下，無論在世界何處，能夠保值或者升值的也唯有房產。

近20年，我在全世界各大主要城市一路買買買，也一路賣賣賣。在買賣當中，我主要通過買賣獲取經營利潤，我在買賣當中獲得了一些經驗，今天在這里和大家分享。我的經驗只能代表我自己，不能夠代表你的投資觀念，也不能夠說我的投資觀念就是一個成功的投資方式。

群里的大喬兄，他在日本的投資就值得我學習，他的租賃年回報率達到了5%-10%，他純粹通過租賃回報獲取收益。大橋兄的投資比我的某些冒進型的投資更小心、更謹慎，且更綿延。我今天早上和大橋兄開玩笑，我覺得他的投資很有建樹，想請在群里給大家聊一聊他的投資方式、投資經驗。我和大家分享了我的投資經驗，有些朋友會覺得這對他們來說太遙遠，因為我買東西我喜歡買尖貨，且我主要不是靠出租獲得投資收益，我大部分通過買賣房子獲得投資收益，大橋兄則是通過綿延的投資回報獲得投資收益，所以我想請他和大家聊聊。

我經常和大家說，房產投資是養(yǎng)老型投資、被動型投資的一個重要方式。由于疫情，這兩年我在日本買了不少東西，如果沒有疫情，我在日本的投資未必會有這么多。大家都知道，我喜歡在世界一線城市尋找我認為價格低洼的機會。

有人問一高，你在美國買房子沒？當然買了，紐約、洛杉磯、舊金山都買了，我的房產投資有我自己的管控方式，很多人覺得他管控不了，但是我能夠管控得了，因為我有一個小團隊。美國的房產稅雖然高于世界各國，但是美國的房產變現(xiàn)能力、保值能力很強，美國房產的抗跌能力也很強，畢竟美國是全世界的龍頭。除了美國，歐洲的房產投資，無論租賃回報，還是二手買賣都非常穩(wěn)健，回報也比較高。

過去十年，你投倫敦和巴黎，今天回看，雖然沒有中國的房價漲得那么瘋癲，但是非常地穩(wěn)健和踏實，租賃回報貌似沒有日本那么高，但是對于你全球布局、全球收租、全球資金的兌換以及財產的分布有著很重要的作用。

倫敦和巴黎是傳承型資金最有力的兩個城市，我在這兩個城市投資的物業(yè)都屬于階梯式穩(wěn)步上升中，無論保值還是租賃都屬于非常踏實型的物業(yè)。

有一些投資，等疫情過去以后，群里的朋友可以出去看看，未必將目光全部集中在日本，比如歐洲，有些城市我情有獨鐘，疫情以后，我一定會去投資一些房產項目。我覺得這些城市，一是我本身就有情懷，二是我認為它經得起歷史的考量，比如說意大利的佛羅倫薩，捷克的布拉格、布達佩斯，西班牙的馬德里、巴塞，葡萄牙里斯本、波爾圖，這些城市的房產目前還屬于一個非常低洼的價格，而且上升的潛力很高，租賃的情況也非常好。這些歐洲二三線城市的抗風險能力超過了大陸、香港。

有人問一高，日本的房產怎樣呢？這樣和大家說，在全球房產普漲的情況下，日本的房地產市場，其實在這兩三年也上漲了不少，對于日本的房產投資，我一直和大家說，你想做一個非常精明的投資者極其不容易。

日本是全球房產最迷惑的一個市場，為什么我用迷惑這個詞呢？全球的房產市場基本上很透明，所有的買賣價格都有序可查。在法國買房，雙方都是由政府的公證行來公證，并打入政府賬戶進行過戶，價錢非常透明。在英國買房，估價和賣價超不出10%-15%。

在香港，房子有5%的折讓，房子十幾分鐘就賣掉了，而日本的房產價格最撲朔迷離、最不知深淺、最充滿玄機，就好像是一團迷霧。

為什么我這樣形容日本的房產呢？原因有幾點，第一點，日本這個民族很保守，在日本買賣房屋，房產的透明度相對而言非常低，且賣家對房產價格的評估也找不到依據(jù)。日本近幾年的房產以一個撲朔迷離的價錢在對外出售，日本房產的這種迷惑度，我靜下心來整理了一下，有以下幾個原因。

第一，日本人在賣掉房屋的時候，由于日本民族比較保守，也可以說是狹隘或不善于和別人溝通，非常的自我，同時也由于資訊的不透明，賣主對房產價值的評估很多時間無依無據(jù)，或者自己定價出售，或者通過自己的投資行為來定價，或者按房地產公司給出的市場評估來定價。房產公司評估的價錢也不一定完全正確，所以當日本賣主賣房屋的時候，用香港房產的話來說就是沒有一個具體的標準線。

日本房產中介，無論是東京、大阪、京都、名古屋都一樣。很多人看了很久，有上千萬人民幣的房子，有幾千萬人民幣的房子，也有幾十萬人民幣的房子，在這些房產當中，你很難找到一個準確的像香港房產、新加坡房產那樣穩(wěn)定投資曲線。

第二，由于大量的華人中介本身俱有很高的欺詐性，他利用日本房產信息的不透明、不對稱進行欺詐性抬價，我不是說所有的華人中介。有一些華人中介非常正直，或者說不為利益所動，但大部分的華人中介都會利用日本房產市場信息的不透明、不對稱做出了房產欺詐的事情。大家知道，包括我自己在日本買房產也被詐騙了很多。

華人中介詐騙的手法層出不窮，可以說是詭計多端。即使你是一個在世界各國精明的房產投資者，你想在日本房產市場上買房取利會困難重重。

正是因為日本房地產的信息不透明，所以造成很多中介利用信息的不對稱，在過去幾年內謀求了很大的暴利。當然，這些暴利都是詐騙自己同胞。為什么我用詐騙這個詞呢？在世界各國，中介只能收取中介費用，日本的中介費用在全世界來說極高，買賣雙方各3%，香港才1%。他們按照購買者資產的大小，恨不得在一個房產上獲取100%、200%的暴利，利用信息不對稱殺得同胞滿頭流血。

中介在做這些事情的時候，沒有一個有羞恥感或者愧疚感，本身是犯法的事情，他們還企圖合法化。

在我的道德規(guī)范、法律意識里面，我不能接受，因為這個有違法律。中介可以自己投資，利用自己的專業(yè)知識投資房產。如果這個房產在你的名下，你取得兩倍、三倍、四倍、五倍的利潤，這個無可非議，因為這個合法。

有的中介沒有中介資質，他拿到日本本土公司的房產信息，直接在房產信息上加價并涂改，采用過橋、收回傭等方式賺取天價暴利，這本身就是一種詐騙行為。

這種形式在日本得以存在是因為受騙同胞沒有及時通過法律武器保護自己，這是目前日本房產交易的巨大漏洞，這在香港或者歐美國家都屬于詐騙案例。

第三，由于日本人性格比較保守，大蕭條后，日本房價暴跌，日本出生率極低，因此日本房產大幅貶值。大幅貶值以后，市場又沒有給出一個準確的價格體系，這使日本房產的價格又罩上了一層迷霧。

今天先和大家聊到這里，明天接著同大家聊日本房產，謝謝大家！

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