2022年已接近尾聲，上海各批次的土地和新房供應，逐漸落下帷幕。

今年是一個分化比較嚴重的市場，我們見證了上海市中心豪宅產品的火爆，也目睹一些板塊，因為供應量爆棚陷入競爭紅海而苦苦掙扎。

今年也是一個不確定性較強的市場，復雜的外部環境，還有YQ造成的未來收入預期等因素，時時刻刻都在影響著當下人們的購房決策。

那么，你今年買房了嗎？如果還沒有上車，也不要著急，明年還有大把新盤等待上市，其中不乏綜合素質不錯的優質項目。

2023上海新房上市清單雙手奉上，感興趣的抓緊關注起來吧！

看完這些名單，你有什么想法？首先來說一說筆者的判斷：

第一，2023年的上海新房市場壓力可能不小。

兩個緣由，其一是新房市場的供應量十分龐大，從土地市場就能看到端倪。

一房一萬統計，2022年上海前三批次土地供應，累計成交土地146宗；如果算上即將在12月9日出讓的四批次6宗土地，單看地塊數量，就遠遠超過2021年97宗的成交量。

再看看土地成交金額，突破2500億，和2021年相比翻了一倍不止。

海量的土地供應意味著，2023年上海新房市場實際上市的項目，只會多不會少。

還有一個緣由是新房和二手房之間的循環需要進一步打通。

新房和二手房，相互依存。市場上活躍的有買房需求的客群，賣舊買新的改善型客戶占據一定比例。

而二手房因為存在價格不低、交易稅費高、掛牌量大等因素，想要順利脫手，并不是那么容易。

這也是為什么，很多二手房主稱價格一降再降也賣不掉的關鍵原因。

（2022年4、5月份因為YQ，數據不納入統計）

第二，上海新房的積分有可能進一步下降。

相信很多人都有直觀感受：能觸發積分的項目，越來越少了。

雖然核心區域樓盤依然能夠維持熱度，但買房人所需要的積分，已經大幅降低。

相鄰兩批次的新房供應，一個月前要高積分才能買到的焦點紅盤，現在只要50多分的買房人，就能成為售樓處爭搶的對象。

很重要的原因，就是供應量顯著增加。其實樓市的冷暖，歸根到底還是要追溯到供求關系上。哪怕是熱度極高的市場，也承受不住樓盤大幅供應帶來的去化壓力。

多盤齊推，購房者分流，購房心態從焦急爭搶變成精挑細選，市場于是開始分化。

而因為供應量居高不下，積分下降的趨勢在2023年預計會持續。

第三，中心城區兩千萬級以上豪宅市場，預計將承受一定壓力。

分析2023年上海新房供應清單，一個令人吃驚的點是：

中心城區竟然還有這么多的豪宅供應。

我們都知道，這兩年內環以內的豪宅產品表現出色，除了地段和產品優勢之外，還因為供應量少且限價，和周邊二手房普遍存在價差，從而獲利風險較小，迎合了終極改善和資產避險需求。

但2023年，存量項目和待拍項目扎堆上市，市場是否能消化，我們拭目以待。

最后來看一看，2023年有哪些能改變市場格局的項目出現：

五大新城的項目，占據了2023年新盤供應的半壁江山。這些項目的土地資源多半是在去年和今年取得，設置房地聯動價，入市速度快，基本上半年左右周期入市，因為產品和價格段類似，將在各自板塊掀起激烈競爭。

此外，市中心部分項目是否能如期入市存在不確定性。盡管關注度很高，但市中心的一些項目，存在動遷難度高、規劃實現難度大等因素，無形之中會拉長入市周期。

1）浦西，楊浦區平涼社區03B3-01地塊（平涼街道6街坊）歷史風貌保護項目，房地聯動價約21萬/㎡

項目位置如下圖所示，西北側是三四年前入市的翡麗甲第和首創天閱濱江，當時均價沒有超過10萬/㎡，近兩年傳言爛尾的八埭頭濱江園上一次的入市均價11萬/㎡。

除此之外，周邊就是大量的正在拆遷或者的老公房小區。

項目正好位于楊浦東外灘的規劃范圍內，是上海2035規劃中CAZ中央活動區的一部分，承擔全球城市核心功能。

東外灘處在該規劃的核心區域，其空間結構，與“外灘、陸家嘴、北外灘”相鄰；功能類型區劃被劃入中央活力段。

從規劃概念上講，確實存在一定的地段價值。

東外灘的核心區新房供應量不算大。這幅聯動價21萬/㎡的項目，容積率為1.4，預計打造低密度墅類產品，為區域補倉。

2）上海黃浦區嘉里金陵東路地塊，聯動價最高25萬/㎡

該地塊今年初出讓，其高層公寓房地聯動價為15.1萬元/㎡，而低密度產品房價為25萬元/㎡。

與楊浦地塊相似，該項目同樣是包含歷史建筑的舊改地塊，但位置明顯更好，緊鄰外灘、豫園和人民路，貫穿黃浦核心地段。

城市核心、業態多元，人們對嘉里這宗地塊的高聯動價，習以為常。

3）中建八局張江項目，聯動價8.3萬/㎡，為區域樓市補倉

預計最快23年二季度入市！在此之前，張江已經很久沒有新盤入市了。

這個項目容積率為1.8，限高50米，住宅套數下限248套，需配建5%以上的保障性住房，全裝修比例100%，也就是說未來交付標準為精裝交付！

張江的產業優勢和客群購買力毋庸置疑，再加上該項目比較優質，地處張江科學城核心區域，周邊有大量產業支撐，相信入市后的熱度會比較高。

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